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二三線城市房價真相:三大“推手”助狂飆

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摘要:二三線城市房價真相:三大“推手”助狂飆
按下葫蘆浮起瓢。近期樓市總體降溫,但部分城市房價卻“逆勢上漲”。國務院日前提出,“房價上漲過快的二三線城市也要納入限購範圍”。

二三線城市樓市真相究竟如何?房價上漲“推手”何在?限購範圍的擴大應當如何把握?記者進行了實地調查。

調控呈現“地區分化”

統計數據顯示,限購城市樓市大多降溫,投資投機性需求明顯受抑,房價漲幅收窄,個別地區房價甚至出現了同比下降。陣陣“涼風”還吹向土地市場。中國指數研究院的數據顯示,今年上半年土地出讓收入排名前十的城市中,出現下跌的5個城市全部為一線城市或發達二線城市,同比降幅最大的北京降幅達到48.32%。

不過,調控效果出現了明顯地區差異,最突出的表現是:部分二三線城市房價“逆勢上漲”。

在山東煙台,濱海路與通海路交界處的海景房“檀瓏灣”去年7月均價在每平方米4500元左右;今年1月以來,連續突破6000元。

福建泉州城區的商品住宅均價,從1月份的每平方米7000元,到6月底首度“破萬”;隔一個月後,已接近每平方米1.1萬元。此外,今年以來泉州房地產市場掀起了新一波推盤高潮。今年上半年,泉州全市商品住房銷售1.8萬多套;其中二季度城區的住房交易套數和交易麵積,均環比一季度增長了近三成。

遼寧丹東是今年上半年全國房價漲幅最快的城市之一,今年1-6月間,前四個月漲幅均在兩位數之上,有三個月的漲幅更是名列70個大中城市首位。

該市一知名房企負責人告訴記者,該公司一個樓盤2009年10月開盤,目前已售出八成,七成購房者是一次性付款。

“今年以來,部分二三線城市房價堪稱逆勢上揚,有些城市甚至連月保持兩位數上漲,這是本輪調控出現的新特點。”中原集團研究中心一位負責人說。

中原集團研究中心近日公布的一份針對50個未限購二三線城市樓市的調查報告顯示,有26個城市上半年住宅成交量同比出現上升,沒有一個城市的住宅價格出現下跌。調查發現,丹東等18個城市上半年本地人房產投資比重超過20%,14個城市上半年外地人購房比重超過20%。

上漲背後有三大“推手”

在調控層層加碼、毫不放鬆之際,部分二三線城市房價為何依然“頑強”上漲?記者實地采訪發現,除了沒有實行限購之外,其原因大致有三:

一是特色題材炒作下的“誘漲”。近年來,國務院批複了十多個國家級區域發展規劃,這成為一些城市樓市持續升溫的重要題材。

比如,根據國家批複的《山東半島藍色經濟區發展規劃》,煙台積極發展與威海的城鎮組團建設,爭取成為“山東省區域經濟中心城市之一”。統計數據顯示,2010年,煙台市房地產開發投資完成383.12億元,比上年增長41.3%,增幅比山東全省高7.4%。今年以來,煙台市房地產投資增速在山東沿海城市中高居首位。

記者在煙台采訪發現,隨著夏季旅遊旺季的到來,位於該市濱海路與養馬島大橋一帶多個項目相繼開盤,特別是在一些“大品牌、低密度”海景住宅項目的帶動下,高端海景住宅價格已邁進“萬元時代”。

二是限購需求擠出下的“助漲”。泉州市區樓盤“太古廣場”售樓部經理告訴記者,目前新推出的兩棟樓、100多套房子已售完,估計30%的簽約客戶是受福建、廈門等地限購令影響“回流”購房的。

福建三盛地產泉州公司營銷總監曾義龍認為,今年以來,泉州眾多樓盤掀起推盤熱潮,一是基於開發商近期較為緊張的現金流,希望通過推盤加快銷售速度;二是附近的福州、廈門兩大城市出台限購令,擠出不少原本打算在這兩地購房的泉州人回流,因此多數開發商選擇在這個時機加快推盤,以防止客戶流失,保證市場占有率。

據記者了解,浙江嘉興、江蘇昆山、河北廊坊等一批距離中心城市較近、房價相對較低的二三線城市,其受限購“擠出效應”影響均較為明顯。

三是較低價格基數上的“追漲”。丹東市住房和城鄉建設委員會副主任石萬才介紹,丹東既沿邊又沿海,生態環境、氣候良好,是宜居旅遊城市,近年經濟快速增長。但房價基數較低,去年為每平方米3243元。今年以來房價同比增幅較大,但絕對增加值不多。

當地房企錦繡集團常務副總經理林延明介紹,最近公司剛對537名客戶做了一份問卷調查。調查顯示,購房者中前三位是機關工作人員、私營業主和工薪階層,分別占37%、23%和20%;從地域看,83%為本地居民,17%為外來居民;“房價基本適應當地的購買力”。

調控應“區別用力”

專家指出,今年以來一線城市樓市應聲而落、而部分二三線城市悄然升溫的態勢值得關注,樓市調控應把握分寸和尺度,同時避免效果打折。

“要避免二三線城市的樓市重蹈熱點城市的老路,防止房價在短時間內迅速起飛、透支未來的上漲空間。必須要在房價上漲的初期,就將其納入調控範圍。”複旦大學住房政策研究中心執行主任陳傑說。

福州大學房地產研究所所長王阿忠認為,目前,限購城市房地產市場仍然麵臨著量的反彈壓力,房價也存在上漲衝動,而大多數非限購城市處於“量價齊升”的行情狀態。為避免樓市調控繼續麵對這種尷尬局麵,有關部委除繼續“給力”限購政策和擴大限購城市名單外,各地政府還須切實擴大樓市供應,調整供應結構,特別是加快保障房的建設和供應。此外,要對落實調控不力的地區及時啟動問責機製。

中原集團研究中心相關負責人則認為,由於中國廣大二三線城市的房地產市場處於不同的發展階段,有著不同的市場結構,因此限購應“區別用力”。

“對一些本地投資需求比重較高的城市,應盡快出台‘限購’政策。對於外地客占比較高的城市應區分對待,一些旅遊城市應區分旅遊地產和普通住宅進行‘限購’,一些因大城市‘限購’而擠出到周邊城市的自住需求應進行保護,而純粹的投資投機性需求則應進行限製。”這位負責人說。

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