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聚焦房地產:房價拐點初現,降價潮蔓延全國

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摘要:聚焦房地產:房價拐點初現,降價潮蔓延全國
房價拐點初現! 降價潮蔓延全國

在經過了一年多持續的房地產調控之後,全國房價終於開始停漲回落。根據18日國家統計局公布的10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況,環比下降的城市已經高達34個,與此同時,70個大中城市的價格平均環比指數年內首次出現負增長。全國房價大麵積停漲回落的趨勢越來越明顯,樓市拐點已經出現。

同比停漲環比回落數據拐點更明顯

根據國家統計局公布的數據,原本應該是傳統銷售旺季的10月樓市延續了9月慘淡的成交量和成交價格。以新建住宅為例,與上月相比,10月70個大中城市中,價格下降的城市有34個,持平的城市有20個。與9月份相比,10月份環比價格下降的城市增加了17個。環比價格上漲的城市中,漲幅均未超過0.2%。

與去年同月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有2個,比9月份增加了1個。漲幅回落的城市有59個。10月份,同比漲幅在5.0%以內的城市有57個,比9月份增加了8個。

綜合分析10月全國房價的數據,一個最具轉折性意義的變化在於,長久以來都持續上漲著的全國房價平均環比指數開始出現下降,下降幅度達到0.14個百分點。雖然這一數據在今年4月份之後就始終保持著回落的趨勢,但由正增長轉為負增長在年內還是首次。

上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示,雖然2010年6月也曾出現過房價環比下跌,但那僅是曇花一現。顯而易見,當前的樓市環境更像2008年8月(出現環比下跌後持續至2009年2月),而非去年6月。預期未來半年左右,全國房價將總體上保持環比下跌狀態。

鏈家地產首席分析師張月認為,10月全國平均房價首現環比下降,以及房價平均同比漲幅自8月以來連續3個月回落,都表明下半年來持續已久的價格僵局已經被打破,房價下降的拐點初步確立。

北京中原地產市場總監張大偉表示,隨著樓市調控政策一再被重申,交易市場的天平正逐漸傾斜至“買方市場”,樓市降價的輪廓越來越清晰。

降價城市數量翻番降價趨勢正蔓延

除了房價平均環比指數的回落,10月份房價環比回落城市數量的大幅度增加也顯示出樓市降價的趨勢已經確立,並正向全國範圍內蔓延。

根據統計局的數據,10月份房價出現環比下降的城市達到34個,比9月份多出一倍,環比價格下降的34個城市中,包括全部4個一線城市,南京、濟南、杭州、寧波等共15個二線城市,溫州、九江、宜昌、無錫等共16個三線城市,降價蔓延全國的速度超乎想象。

張月認為,造成短時間內突然出現全國性價格回落的原因,一方麵,是“金九”失色後,房企仍寄托於“銀十”,因此低價開盤項目增多。另一方麵,房企銷售壓力倍增,上市房企急於達成業績、中小房企急於資金回籠,價格開始出現實降和直降。龍湖、萬科等實力房企掀起的降價潮,雖然僅存在於一線城市和重點二線城市,但對於市場整體帶來的連降效應和消費者更加堅定的觀望態勢卻快速彌漫,帶動二、三線城市價格的下滑。

不斷傳出的市場信息也印證著統計局的這一數據。張大偉告訴記者,根據中原調查統計的數據顯示,目前房地產市場存量大幅上升、降價樓盤增多的趨勢已愈演愈烈。

“隨著供求比的持續高位,部分發達城市的住宅存量已經接近2008年時的高位。繼北京、深圳、成都、重慶、杭州等城市後,10月上海也加入了降價陣營。中海、龍湖、綠地率先降價,降幅普遍超過20%。降價現象的增多更進一步強化了購房者的降價預期,持幣待購現象有所增加。”張大偉說。

拐點能否最終確立政策堅持是關鍵

隨著“金九銀十”變成“銅九鐵十”,房地產市場各參與方的心態發生了明顯的變化。在一線城市和二線發達城市中,房價的下跌已逐步形成共識,房價拐點初現。開發商降價力度提升,超過20%的實質性降價不斷湧現;但成交麵積依然低位徘徊,購房者的觀望情緒愈發明顯。

張月認為,10月全國房價是今年調控以來的轉折點。對於購房者來說,房價進入實降階段後,短期內觀望情緒還會更加濃厚。根據國家統計局數據顯示,10月全國住宅銷量環比下降25.4%。在房價環比下降趨勢剛剛形成之際,年底購房者的觀望情緒可能會達到一個頂點,這意味著成交的轉折點還要較價格變化延後,量隨價動的過渡期間要長於以往。而目前房企在年底前加大低價推盤力度、降價促銷的同時,也在積極備戰2012年。即便是業績完成良好、資金充裕的實力房企,降價意願也不會減弱。隨著以價換量難度的加大,一些失去市場先機的房企,將不得不開始一降到位。

此外,受調控影響,房地產行業低迷也影響到上遊的土地市場。住宅地塊成交規劃建築麵積在量和比重上都較2008年折半,樓麵均價由升轉降。而四季度為土地供應高峰期,樓市量價齊跌之後,房企拿地將更加謹慎,底價成交和土地流拍或進一步增多。大型房企也將繼續采取寧缺毋濫的拿地方式。

從去年開始進行的樓市調控,曆經19個月後終於顯著成效,隨著降價潮的蔓延,全國房價的加速下行的趨勢已經十分顯著。但市場拐點的確立,仍不能單從1個月的下降就來判斷,因此11月份的價格情況將成為判斷樓市拐點的一個關鍵指標。

除此之外,雖然數據上的拐點已經出現,但房價能否以此為轉折回落到調控目標確定的“合理水平”仍然麵臨著諸多挑戰。

“目前調控的最根本問題是地方政府的執行力度問題”,在張大偉看來,雖然目前全國已經有超過40個城市執行了限購政策,但是其鬆緊程度並不一樣。諸如佛山一天之內兩次調整限購政策等問題很可能會隨著樓市的大幅降溫不斷出現,“需要警惕部分地方政府放鬆對政策的執行,目前的樓市仍處於調控的最關鍵時期。”

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