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房地產調控將從量變到質變

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摘要:房地產調控將從量變到質變
近段時間,房地產業界各種負麵消息層出不窮,一派山雨欲來風滿樓的勢頭。雖然自去年3-4月房產調控以來,有關房地產商資金鏈脆弱甚至斷裂的消息時有傳出,但大多停留在中小房企層麵,罕有涉及一線開發商。而自9月21日晚間銀監會責令信托公司調查的消息傳出以來(事後被各方證偽),地產大佬綠城集團因其163%的淨資產負債率及過百億元的房地產信托成為輿論關注的焦點,A股和H股市場上的內地房地產股股價大跌,綠城中國累計跌幅達27.61%。對此,綠城董事長宋衛平更表示,假如真的無路可走,那就直接把價格降到底,所有的房子都賣完,以後就不再做房地產。這番玩笑式的表態雖不一定是綠城的真實想法,但不難看出,房產調控的持續已令部分一線開發商命懸一線,調控從量變到質變的轉折可能很快到來。

綠城的境況隻是目前房地產市場的一個縮影。事實上,出問題的不止綠城,標普9月27日公布的一份針對中國房地產開發商的壓力測試顯示,除綠城中國外,包括合生創展在內的6家企業流動性壓力較大,而在評級更高的開發商中,華潤置地、恒大地產等對銷售額的下降也非常敏感,後者更陷入認購門中;同時,數據顯示,全國十大龍頭房企包括萬科在內有6家在7月的銷售金額出現環比下跌,中報顯示招保萬金四大巨頭存貨同比大幅增長均過30%;更有信托業內人士透露,近期京滬兩個郊區房地產信托項目,分別出現了還本付息墊資的情況。在房產調控的大棒下,股債兩市再融資大門關閉,銀行提高房地產信貸門檻,監管層叫停銀信合作並將其納入表內,成交量稀少導致銷售回款周期拉長,房地產信托又因風控的約束而顯得杯水車薪,可能成為壓垮地產商的最後一根稻草——資金鏈“絞索”逼得房企不得不另覓蹊徑,民間拆借、房地產信托及投資基金、境外發債融資……房企為求生存拚命四處融資,現在似乎已快到崩斷的邊緣。

不過,對於推動房地產調控的決策層來說,若真希望達到降房價的初始目的,房地產業的大洗牌實屬必然。自中國的房地產市場化以來,在暴利驅使下,房地產業爆炸式的發展占用了過多的資源,聚集了過量的資金,兼之與銀行業的關係過於緊密,二者捆綁在一起,成為中國宏觀經濟中“大而不能倒”的利益實體。根據央行公布的數據,房地產貸款餘額同比增速在2010年4月達到最高值46.4%,此後持續回落。截至2011年6月末,全國主要金融機構(含外資)房地產貸款餘額10.26萬億元,同比增長16.9%,占同期人民幣貸款餘額約20%,2011年上半年人民幣貸款餘額為51.40萬億元。除了直接的銀行信貸,房地產業還牽涉到相當多的關聯產業,綜合來看,廣義的房地產業占用的金融資源數量更為巨大。如果繼續實行房地產調控以推動行業在一定程度上洗牌,應當是決策層所期望樂見的結果。隻有這樣,才能擠出房地產行業過多占用的資金,使之從暴利行業回歸正常。

對於決策層而言,房產調控可能還有另一重政治上的考慮:推動地方政府從“土地財政”模式轉向,不要把過多的注意力集中在房地產和土地上。現今中國社會中許多問題都與房地產和土地利益直接相關,威脅社會的穩定,如強拆及其引發的上訪等。近年來群體性事件頻發也顯示這種官民對立和民間積怨帶給中國未來發展的風險已不容忽視。從政治利益上考慮,就此而言,隻要不觸及底線——即出現大規模壞賬,將國有銀行給拖下水——讓部分房地產商退出、轉型甚至破產,在政策上都是可以容忍的。

堅持房產調控不放鬆可能還有另一重好處,即有利於控製通脹。中國的貨幣發行機製比較獨特,土地等資產的貨幣化是其中的重要動力——地方政府可用土地為抵押,通過發展房地產撬動貨幣的發行。因此,在控製通脹之時,不僅要緊縮銀根,還需緊縮土根,雙管齊下,方能起效。中國的貨幣發行長期以來保持寬鬆,2009年期間更發行了天量貨幣,這是目前通脹及其預期頑固的重要原因。從貨幣當局的言辭來看,無論是國務院還是央行,都將調控通脹作為當前及未來一段時間內宏觀經濟政策的主要任務。目前中國的貨幣政策相比過去已有所緊縮,但與潛在的增長率相比仍較為寬鬆。中國的潛在增長率不到16%。此時頻傳缺錢實質上反映了房地產發展和其他固定資產投資的過量貨幣需求。若貨幣政策依從於這種需求,仍以投資為拉動經濟增長的首選,通脹情形隻會變得更糟。故欲解決這種“缺錢”的痛苦,隻能減少這類貨幣需求,其推論仍是,必須堅持房產調控不放鬆。

最終分析結論(Final Analysis Conclusion):

隨著房地產企業境況愈發嚴峻,一線房地產商已開始出現存亡之憂,房地產調控從量變到質變的轉折可能很快到來。各類參與房地產業的機構,恐怕都需要對此提高警惕了。
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